物件購入のチェックポイント③ 基礎について

今回も引き続き、中古住宅を購入する際のチェックポイントについて書いていきます。

 ・・・・・と、その前に
 来年2018年(平成30年)から『宅地建物取引業法』の改正に伴い インスペクションの確認を行うようになりますね。

 消費者が中古住宅を安心して購入できるようになる仕組みは喜ばしいことです。
 物件ごとに違う建物の状況を事前に知ることができる、このインスペクション。
 実は中古流通市場が活発な欧米では、当たり前に行われていることなんです。
 
さて、基礎の話しに戻ります。
 基礎の種類は大きく分類すると・・・・

 ●束基礎(建物を支える部分以外が土です 点のイメージ)
 ●布基礎(束基礎の外周部が連続した基礎になっています 線のイメージ)
 ●べた基礎(全体が鉄筋コンクリートになっています 面のイメージ)

に分かれています、強度はベタ基礎が強いので「べた基礎だから大丈夫」という安易なお話しをされる方もいらっしゃいますが、その分重量(自重)は重いので、やはり状態のチェックが大事ですね。

しかし、建物の下にある基礎は外の部分はみられるけど・・・・そんな声が聞こえてきそうです。

インスペクターがどこから目視検査を行うかというと、床下点検口、床下収納庫、和室の畳下などからです。無ければ換気口からスネークカメラを使用して調査することもあります。

そして、よく勘違いされる物の代表として、布基礎の土部分に無筋でコンクリートを流しただけの基礎もあります。(防湿コンクリート仕上げ)見た目はべた基礎と見分けがつきにくいですから、図面、仕様書のチェックが大事です。
書類が残っていない場合は、鉄筋センサーで調べます。

基礎の乾燥状態や沈下、異常などが無いかを目だけではなく嗅覚も使い(カビ臭さ)確認しましょう。

しかしながら、何度も言うように不具合にも、「心配ないもの」と「補修すれば良いもの」「過大な補修費用を要するもの」があります。
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例えば上の写真は床下調査をした際に、束が浮いてる状態が確認できました。

ここで、疑う劣化事象として、「地盤沈下」だけではなく、床組の材料の変形(クリープ変形)などです。

木材は経年と共に、少しづつ変形していくと同時に強度を増す素材です。
こちらは、他の基礎状況、床の傾斜測定を行いクリープ変形であることがわかり、比較的簡単に補修工事を行う事ができた事例です。

このように、劣化事象を発見した時も、他の状況から複合的に判断し、何が原因で、補修方法はどんなものがあるのかを確認しましょう。